Muitas pessoas ficam surpreendidas quando chegam à fase final do crédito habitação e percebem que o problema afinal não está nos rendimentos, nem na taxa de esforço, mas sim na avaliação do imóvel.
É uma situação mais comum do que parece.
O processo até pode estar bem encaminhado. O cliente tem estabilidade profissional, os rendimentos permitem suportar a prestação e o banco não levanta questões sobre a capacidade financeira. Ainda assim, a avaliação acaba por ficar abaixo do valor de compra e isso altera completamente o processo.
Quando isto acontece, surgem muitas dúvidas. Afinal, se a taxa de esforço está dentro dos limites, porque é que o crédito pode não avançar?
A resposta está no papel que o imóvel tem como garantia do financiamento.
O banco não analisa apenas os rendimentos
A taxa de esforço continua a ser um dos indicadores mais importantes num pedido de crédito habitação. É ela que mostra quanto do rendimento mensal fica comprometido com prestações. Mas o banco nunca olha apenas para esse lado da equação.
Num crédito habitação existem sempre dois elementos essenciais:
- a capacidade financeira do cliente;
- o valor do imóvel que serve de garantia.
Mesmo que a situação financeira esteja equilibrada, o banco precisa de garantir que o imóvel corresponde ao valor que está a financiar. É precisamente aqui que entra a avaliação.
Porque é que a avaliação pode ficar abaixo do valor de compra
A avaliação é feita por um perito independente e tem como objetivo determinar o valor de mercado do imóvel naquela data. Esse valor nem sempre coincide com o preço acordado entre comprador e vendedor.
Existem vários fatores que podem influenciar o resultado:
- valores praticados na zona;
- estado de conservação do imóvel;
- localização;
- exposição solar;
- tipologia;
- vendas recentes de imóveis semelhantes.
Em mercados mais competitivos, também acontece frequentemente que o valor de venda sobe acima daquilo que os bancos consideram ser o valor real de mercado. E é aí que surgem os problemas.
O que acontece quando a avaliação fica mais baixa
Quando a avaliação fica abaixo do valor de compra, o banco passa a calcular o financiamento com base no valor mais baixo. Na prática, isso significa que o cliente pode acabar por ter de dar uma entrada maior do que estava inicialmente previsto.
Imagine um imóvel de 250 mil euros que é avaliado em 230 mil. Mesmo que o comprador tenha capacidade financeira para suportar a prestação, o banco vai financiar com base nos 230 mil euros e não no valor de compra.
A diferença terá de ser suportada pelo cliente. Em alguns casos, isto é ultrapassável. Noutros, pode colocar em causa o negócio.
O que pode ser feito nestas situações
Quando a avaliação não corresponde ao esperado, é importante analisar o cenário com calma e perceber que alternativas existem.
Nem sempre há uma solução perfeita, mas há várias possibilidades que podem ser avaliadas.
Reforçar o valor de entrada
Quando existe disponibilidade financeira, uma das opções mais simples passa por aumentar o valor da entrada inicial para compensar a diferença da avaliação. Naturalmente, isto depende da liquidez disponível e nem sempre é possível.
Tentar renegociar o valor do imóvel
Há situações em que a avaliação ajuda a demonstrar ao vendedor que o imóvel pode estar acima do valor de mercado. Nem todos os vendedores aceitam rever o preço, mas é uma conversa que pode fazer sentido ter.
Perceber se outro banco pode enquadrar melhor o processo
Embora as avaliações sigam critérios semelhantes, existem diferenças na análise entre instituições. Nalguns casos, pode valer a pena perceber se outro banco consegue enquadrar o processo de forma diferente. Nalguns casos, pode valer a pena perceber se outro banco consegue enquadrar o processo de forma diferente. Não é uma garantia de aprovação, mas pode abrir margem para outras soluções.
Parar e reavaliar a decisão
Por vezes, a diferença entre o valor de compra e a avaliação é suficientemente grande para justificar uma reflexão mais cuidadosa. Comprar um imóvel acima do valor de mercado pode ter impacto não só no financiamento atual, mas também no futuro. Nem sempre avançar rapidamente é a melhor decisão.
A avaliação é uma das fases mais importantes do processo
Muitas pessoas olham para a avaliação como uma formalidade, mas a verdade é que é uma das etapas com maior impacto na aprovação do crédito habitação.
E é precisamente por isso que faz diferença ter acompanhamento ao longo do processo.
Na Findigno acompanhamos diariamente situações em que a taxa de esforço está correta, o perfil financeiro é sólido, mas a avaliação acaba por criar dificuldades inesperadas.
Nestes casos, o mais importante é perceber rapidamente quais são as alternativas possíveis e encontrar a solução mais ajustada à realidade de cada cliente.
Se está numa situação semelhante ou quer perceber melhor como funciona esta fase do crédito habitação, pode falar connosco através do chat disponível no canto inferior direito desta página.