Nas últimas semanas voltou a intensificar-se a discussão sobre possíveis alterações às regras do crédito habitação em Portugal.
O Banco de Portugal tem vindo a sinalizar uma linha mais exigente na forma como os bancos avaliam pedidos de financiamento, sobretudo no que diz respeito à taxa de esforço e à margem de segurança associada a cada operação.
Este tipo de discussão tende a ter um efeito imediato no mercado: quem está a pensar comprar casa começa a questionar se deve avançar já ou esperar.
Ainda não há mudanças em vigor, mas a direção é clara: o crédito tende a ser analisado com critérios cada vez mais conservadores.
O que pode mudar na prática
O ponto mais discutido é a possível redução da taxa de esforço máxima considerada pelos bancos, dos atuais 50% para 45%.
Na prática, isto traduz-se numa menor margem para comprometer rendimento mensal com crédito, o que pode reduzir o valor máximo financiado em alguns perfis.
Em paralelo, está também em cima da mesa a redução de exceções atualmente usadas pelos bancos na análise dos processos, aproximando os critérios entre instituições.
Outro tema relevante prende-se com os prazos de financiamento, com possível maior diferenciação entre perfis, sobretudo no acesso a prazos mais longos por parte de clientes mais jovens.
Nada disto está fechado, mas o sentido é consistente: menos flexibilidade na análise e maior uniformização de critérios.
A taxa de esforço continua a ser o primeiro filtro
Apesar de toda a evolução do mercado, a taxa de esforço continua a ser um dos primeiros pontos de bloqueio ou limitação no crédito habitação.
Mais do que um indicador teórico, é aqui que muitos processos começam a ser condicionados.
Representa a percentagem do rendimento que já está comprometida com créditos existentes, e é um dos fatores mais sensíveis na análise de risco.
Quem tende a sentir mais impacto
Na prática, não estamos perante uma mudança uniforme para todos os perfis.
O impacto sente-se sobretudo em situações como:
- agregados com outros créditos ativos
- financiamentos elevados face ao rendimento
- compradores sem segundo titular no crédito
- rendimentos mais baixos ou instáveis
- situações já próximas do limite de esforço admissível
O efeito mais comum não é a recusa, mas sim a redução do montante máximo que o banco aceita financiar.
Jovens compradores e o enquadramento atual
A entrada de jovens no mercado imobiliário tem sido um dos temas mais acompanhados.
Os mecanismos de apoio à primeira habitação permitiram, em muitos casos, reduzir a necessidade de entrada inicial e facilitar o acesso ao crédito.
Ao mesmo tempo, tem sido admitida a possibilidade de ajustes específicos para este segmento, tendo em conta a pressão crescente no acesso à habitação.
Ainda assim, tudo dependerá da versão final das medidas e da forma como forem operacionalizadas pelos bancos.
O erro mais comum: olhar apenas para o rendimento
Uma das perceções mais frequentes no crédito habitação é assumir que um rendimento mais elevado garante aprovação.
Na prática, isso nunca foi suficiente.
A análise bancária resulta sempre da combinação de vários fatores:
- estabilidade profissional
- histórico de crédito
- nível de endividamento existente
- valor da entrada
- avaliação do imóvel
- comportamento financeiro ao longo do tempo
É por isso que dois perfis aparentemente semelhantes podem ter resultados completamente diferentes.
Como se preparar para o processo
Independentemente das alterações regulatórias, há fatores que continuam a ter impacto direto na aprovação e nas condições de crédito.
- Reduzir encargos financeiros antes da compra aumenta margem de aprovação e melhora o enquadramento da taxa de esforço.
- Evitar novos créditos nos meses anteriores ao pedido evita penalizações desnecessárias na análise.
- Reforçar a entrada inicial reduz o risco percecionado pelo banco e pode melhorar significativamente as condições propostas.
E, acima de tudo, faz diferença chegar ao processo com uma noção clara do orçamento real disponível.
Mais do que regras, o que determina o resultado é o enquadramento
As regras mudam. O mercado ajusta-se. Os critérios evoluem.
Mas o que se mantém constante é o impacto da preparação com que se entra no processo.
Na Findigno, a experiência mostra que a diferença raramente está na aprovação em si, está na qualidade do enquadramento inicial e nas decisões tomadas antes de avançar para o banco.